Der Immobilienmarkt verändert sich nicht nur durch Zinsen, Baukosten oder Energiepreise. Einer der stärksten Treiber wirkt leiser, aber langfristiger: die Demografie. Deutschland wird älter, Haushalte werden kleiner, Lebensläufe werden vielfältiger. Für Eigentümer, Käufer, Mieter und Investoren stellt sich deshalb eine zentrale Frage: Welche Wohnformen werden in Zukunft wirklich gebraucht?
Als Immobilienmakler sehen wir diese Entwicklung täglich in der Praxis. Familien suchen flexible Grundrisse. Ältere Eigentümer möchten ihr Haus oft behalten, merken aber, dass Treppen, Gartenpflege oder große Wohnflächen zunehmend zur Belastung werden. Singles und Paare fragen kompakte, gut geschnittene Wohnungen nach. Gleichzeitig wächst das Interesse an Mehrgenerationenwohnen, betreutem Wohnen, barrierearmen Wohnungen und gemeinschaftlichen Wohnkonzepten.
Warum Demografie den Wohnungsmarkt stärker beeinflusst als viele denken
Ende 2025 lebten rund 83,5 Millionen Menschen in Deutschland. Damit sank die Bevölkerung um 110.000 Personen beziehungsweise 0,1 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Gleichzeitig konnte die Nettozuwanderung von 235.000 Personen das Geburtendefizit von 352.000 nicht ausgleichen. Besonders wichtig für den Wohnungsmarkt: Der Anteil der Menschen ab 60 Jahren stieg 2025 auf 31 Prozent.
Das bedeutet nicht automatisch, dass weniger Wohnungen gebraucht werden. Entscheidend ist nicht nur, wie viele Menschen in Deutschland leben, sondern wie sie wohnen. 2025 gab es in Deutschland rund 41,1 Millionen Hauptwohnsitzhaushalte. Davon waren 17,3 Millionen Einpersonenhaushalte, also 42,1 Prozent. Weitere 13,6 Millionen waren Zweipersonenhaushalte. Zusammen machen Ein- und Zweipersonenhaushalte damit gut drei Viertel aller Haushalte aus.
Für den Immobilienmarkt ist das eine zentrale Verschiebung: Die klassische Familie mit zwei Erwachsenen und Kindern ist längst nicht mehr der Standardfall, an dem Wohnraumplanung allein ausgerichtet werden kann.
Trend 1: Kleinere Haushalte brauchen andere Wohnungen
Die Zahl der Singlehaushalte wird laut BBSR weiter wachsen: von 17,6 Millionen im Jahr 2022 auf voraussichtlich 18,7 Millionen im Jahr 2045. Ihr Anteil an allen Haushalten steigt damit von 42 auf 44 Prozent; in Stadtstaaten könnte 2045 sogar mehr als jeder zweite Haushalt ein Singlehaushalt sein.
Für Käufer und Investoren heißt das: Gefragt sind nicht nur „kleine Wohnungen“, sondern gute, alltagstaugliche Grundrisse. Eine 45-Quadratmeter-Wohnung mit separatem Schlafbereich, Balkon, Abstellfläche und Homeoffice-Nische kann attraktiver sein als eine größere, aber schlecht geschnittene Wohnung.
Besonders gefragt bleiben voraussichtlich:
- 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen in zentralen oder gut angebundenen Lagen
- barrierearme Wohnungen mit Aufzug
- kompakte Neubauwohnungen mit niedrigen Nebenkosten
- flexible Grundrisse für Singles, Paare, Pendler und ältere Menschen
- Wohnungen mit kleinem Außenbereich, Balkon oder Gemeinschaftsfläche
Aus Maklersicht ist dabei wichtig: Die Zielgruppe „Single“ ist sehr unterschiedlich. Sie reicht vom Studenten über Berufspendler bis zur verwitweten Seniorin. Wer eine Immobilie vermarktet, sollte deshalb nicht nur Quadratmeter nennen, sondern den konkreten Nutzen erklären: kurze Wege, niedriger Pflegeaufwand, geringe Energiekosten, flexible Möblierung, Sicherheit und Komfort.
Trend 2: Wohnen im Alter wird zum Schlüsselthema
Der demografische Wandel zeigt sich besonders deutlich bei älteren Menschen. Laut aktueller Bevölkerungsvorausberechnung wird bereits 2035 jede vierte Person in Deutschland 67 Jahre oder älter sein. Die Zahl der Menschen ab 67 Jahren steigt bis 2038 auf voraussichtlich 20,5 bis 21,3 Millionen. Auch die Zahl der Hochaltrigen ab 80 Jahren dürfte ab Mitte der 2030er-Jahre deutlich wachsen.
Damit steigt die Nachfrage nach Wohnungen, die auch im Alter funktionieren. Dazu gehören nicht nur Pflegeheime. Viele Menschen möchten so lange wie möglich selbstständig wohnen. Dafür braucht es Immobilien, die den Alltag erleichtern: wenig Schwellen, breite Türen, Aufzug, bodengleiche Dusche, kurze Wege zu Ärzten, Einkaufsmöglichkeiten und öffentlichem Nahverkehr.
Der Bedarf ist groß: Laut KfW gibt es etwa 3 Millionen Haushalte mit Mobilitätseinschränkungen, aber nur rund 560.000 barrierearme Wohnungen. Auch das Bundesbauministerium weist darauf hin, dass Schwellen, Treppen, enge Türen, fehlende Bewegungsflächen oder ungeeignete Bäder die selbstständige Lebensführung älterer Menschen erheblich einschränken können. Link zu Förderprogrammen.
Für Eigentümer ist das eine Chance. Schon kleinere Maßnahmen können den Wohnwert erhöhen: Haltegriffe, bessere Beleuchtung, schwellenarme Zugänge, rutschhemmende Böden oder ein seniorengerechtes Bad. Größere Maßnahmen wie Aufzug, Grundrissanpassung oder bodengleiche Dusche können eine Immobilie für eine wachsende Zielgruppe attraktiver machen.
Trend 3: Das Einfamilienhaus bleibt beliebt – aber es muss flexibler werden
Deutschland hat einen großen Wohnungsbestand: Zum Jahresende 2024 gab es rund 43,8 Millionen Wohnungen. Mehr als die Hälfte lag in Mehrfamilienhäusern, während Einfamilienhäuser knapp ein Drittel der Wohnungen in Wohngebäuden ausmachten. Die Durchschnittswohnung war 94 Quadratmeter groß, die rechnerische Wohnfläche pro Kopf lag bei 49,2 Quadratmetern.
Das Einfamilienhaus bleibt emotional stark. Viele Käufer verbinden damit Garten, Freiheit und Familienleben. Gleichzeitig passt ein großes Haus nicht immer zu späteren Lebensphasen. Wenn Kinder ausziehen, bleiben oft zwei Personen oder eine Person auf viel Fläche zurück. Treppen, Garten und Instandhaltung werden zur Aufgabe.
Deshalb gewinnen flexible Lösungen an Bedeutung:
- Einliegerwohnung für Angehörige, Pflegekraft oder Mieteinnahmen
- Teilung großer Häuser in zwei Wohneinheiten
- Umbau des Erdgeschosses zu einer altersgerechten Ebene
- Verkauf des Hauses und Umzug in eine kleinere, komfortable Wohnung
- Mehrgenerationenlösung innerhalb der Familie
Für Verkäufer kann das ein starkes Vermarktungsargument sein. Ein Haus ist nicht nur „groß“, sondern bietet Entwicklungspotenzial: für Familien, Wohnen und Arbeiten, Mehrgenerationenwohnen oder spätere Teilvermietung.
Trend 4: Neue Wohnformen werden normaler
Neue Wohnformen entstehen nicht, weil klassische Wohnmodelle verschwinden. Sie entstehen, weil Lebenssituationen vielfältiger werden. Dazu gehören:
Mehrgenerationenwohnen: Jung und Alt leben bewusst in räumlicher Nähe. Das kann innerhalb einer Familie passieren oder als gemeinschaftliches Wohnprojekt. Der Vorteil liegt in gegenseitiger Unterstützung, sozialer Nähe und geteilter Infrastruktur.
Betreutes Wohnen: Ältere Menschen wohnen eigenständig, können aber Serviceleistungen wie Notruf, Betreuung, Reinigung oder Pflegeleistungen nutzen. Wichtig ist hier die genaue Prüfung von Verträgen, Kosten und tatsächlichen Leistungen.
Clusterwohnungen und gemeinschaftliches Wohnen: Private Wohneinheiten werden mit gemeinsam genutzten Küchen, Arbeitsräumen, Gästezimmern oder Aufenthaltsbereichen kombiniert. Das spart Fläche und schafft Gemeinschaft.
Mikroapartments: Kompakte, meist möblierte Wohnungen für Studierende, Berufseinsteiger, Pendler oder Projektmitarbeiter. Entscheidend sind Lage, Möblierung, Betriebskosten und digitale Ausstattung.
Wohnen mit Service: Diese Form richtet sich nicht nur an Senioren. Auch Berufstätige, Expats oder Vielreisende suchen zunehmend komfortable Wohnmodelle mit Zusatzleistungen.
Umbau statt Neubau: Gerade in Regionen mit Leerstand kann es sinnvoller sein, bestehende Immobilien umzunutzen, aufzuteilen oder energetisch und altersgerecht zu modernisieren, statt zusätzlichen Neubau zu schaffen.
Trend 5: Regional entscheidet sich alles
Demografie wirkt nicht überall gleich. Deutschland hat nicht einen Wohnungsmarkt, sondern viele regionale Teilmärkte. In Berlin, Hamburg und Bremen stieg die Bevölkerungszahl 2025 noch, während viele Flächenländer rückläufige oder stagnierende Zahlen verzeichneten. Auch das BBSR erwartet deutliche Unterschiede: Ballungsräume und viele Regionen in Süddeutschland wachsen weiter, während strukturschwächere ländliche Regionen in Ostdeutschland und einzelne westdeutsche Regionen rückläufige Haushaltszahlen sehen können.
Gleichzeitig bleibt der Neubau unter Druck. 2025 wurden in Deutschland 206.600 Wohnungen fertiggestellt, 18 Prozent weniger als im Vorjahr. Das BBSR beziffert den Bedarf bis 2030 auf rund 320.000 neue Wohnungen pro Jahr, allerdings regional sehr unterschiedlich.
Für Eigentümer, Käufer und Investoren heißt das: Eine Immobilie muss immer lokal bewertet werden. Eine große Bestandsimmobilie in einer schrumpfenden Region hat andere Chancen und Risiken als eine kleine, barrierearme Wohnung in einer wachsenden Stadt oder im gut angebundenen Umland.
Was bedeutet das für Immobilienverkäufer?
Wer heute verkauft, sollte die Immobilie nicht nur nach Lage, Größe und Zustand beschreiben. Entscheidend ist, welche Zielgruppe sie in Zukunft anspricht.
Eine große Wohnung mit Aufzug kann für ältere Paare attraktiv sein. Ein Haus mit separatem Eingang eignet sich vielleicht für Mehrgenerationenwohnen. Eine kleine Stadtwohnung spricht Singles, Pendler oder Kapitalanleger an. Eine Immobilie mit Sanierungsbedarf kann für Käufer interessant sein, wenn sie Umbaumöglichkeiten klar erkennt.
Wichtige Fragen vor dem Verkauf:
- Ist die Immobilie barrierearm oder barrierearm umrüstbar?
- Kann ein großer Grundriss geteilt oder flexibel genutzt werden?
- Gibt es Nachfrage nach kleinen Wohnungen in der Region?
- Ist die Lage für Senioren geeignet: Ärzte, Nahversorgung, ÖPNV?
- Gibt es Potenzial für Homeoffice, Einliegerwohnung oder Vermietung?
- Welche Zielgruppe zahlt für diese Immobilie den besten Preis?
Eine zielgruppengerechte Vermarktung kann den Unterschied machen. Nicht jede Immobilie muss „für alle“ funktionieren. Sie muss für die richtige Zielgruppe überzeugend sein.
Was bedeutet das für Käufer?
Käufer sollten stärker in Lebensphasen denken. Eine Immobilie muss nicht nur heute passen, sondern auch in zehn oder zwanzig Jahren. Das gilt besonders bei Eigennutzung.
Eine junge Familie sollte prüfen, ob das Haus später teilbar ist. Ein Paar Anfang 60 sollte überlegen, ob Treppen, Garten und Bad langfristig geeignet sind. Kapitalanleger sollten sich fragen, welche Haushaltsformen in der Region wachsen: Singles, Senioren, Studierende, Familien oder Pendler?
Käufer sollten besonders achten auf:
- flexible Grundrisse
- energetischen Zustand
- Barrierearmut oder Umbaupotenzial
- Mikrolage und Nahversorgung
- Vermietbarkeit an mehrere Zielgruppen
- Teilbarkeit oder Erweiterbarkeit
- realistische Instandhaltungskosten
Der beste Kauf ist nicht immer die größte Immobilie. Oft ist die zukunftsfähigste Immobilie diejenige, die sich an neue Lebenssituationen anpassen lässt.
Fazit: Die Zukunft des Wohnens ist kleiner, älter, flexibler – und regionaler
Wohnformen und Demografie sind eng miteinander verbunden. Deutschland wird älter, Haushalte werden kleiner, Lebensmodelle vielfältiger. Dadurch verschiebt sich die Nachfrage: weg von starren Standardlösungen, hin zu flexiblen, barrierearmen, gut gelegenen und effizient nutzbaren Immobilien.
Für Eigentümer bedeutet das: Wer den demografischen Wandel versteht, kann seine Immobilie besser positionieren. Für Käufer bedeutet es: Zukunftsfähigkeit ist wichtiger als reine Quadratmeterzahl. Und für Investoren bedeutet es: Die beste Immobilie ist nicht automatisch dort, wo heute die höchste Rendite versprochen wird, sondern dort, wo die künftige Nachfrage zur Wohnform passt.
Sie möchten wissen, welche Zielgruppe Ihre Immobilie anspricht oder ob ein altersgerechter Umbau den Wert steigern kann? Wir beraten Sie gerne mit einer fundierten Einschätzung für Ihre konkrete Lage und Immobilie.
FAQ: Wohnformen & Demografie
Welche Wohnformen werden in Zukunft wichtiger?
Wichtiger werden vor allem barrierearme Wohnungen, kompakte 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen, Mehrgenerationenwohnen, betreutes Wohnen, flexible Grundrisse, Mikroapartments und gemeinschaftliche Wohnformen.
Warum steigt der Wohnbedarf, obwohl die Bevölkerung teilweise sinkt?
Weil die Zahl und Struktur der Haushalte entscheidend ist. Wenn mehr Menschen allein oder zu zweit wohnen, braucht dieselbe Bevölkerungszahl mehr separate Wohnungen. Genau dieser Trend zeigt sich in Deutschland deutlich.
Ist das Einfamilienhaus ein Auslaufmodell?
Nein. Das Einfamilienhaus bleibt gefragt, besonders bei Familien. Es muss aber flexibler gedacht werden: Einliegerwohnung, Teilbarkeit, altersgerechte Erdgeschossnutzung oder Mehrgenerationenwohnen können den langfristigen Wert erhöhen.
Was macht eine Immobilie altersgerecht?
Wichtige Merkmale sind schwellenarme Zugänge, Aufzug, breite Türen, bodengleiche Dusche, rutschhemmende Böden, gute Beleuchtung, kurze Wege zur Nahversorgung und eine Lage mit medizinischer Infrastruktur.
Lohnt sich barrierearmer Umbau vor dem Verkauf?
Das hängt von Immobilie, Lage und Zielgruppe ab. In Regionen mit vielen älteren Käufern oder Mietern kann Barrierearmut ein starkes Verkaufsargument sein. Oft reichen schon kleinere Maßnahmen, um den Wohnkomfort sichtbar zu erhöhen.
Welche Immobilien sind für Kapitalanleger demografisch interessant?
Besonders interessant sind Wohnungen, die mehrere Zielgruppen ansprechen: Singles, Senioren, Pendler, Studierende oder Paare. Gute Lage, flexible Grundrisse, niedrige Nebenkosten und Barrierearmut sind langfristig starke Faktoren.